Projekt 25581/01

Anpassen der Instrumente zur energetischen Gebäudebewertung in ökologischen Mietspiegeln an die zukünftig erforderlichen Energieausweise

Projektdurchführung

Institut Wohnen und Umwelt GmbH (IWU)
Rheinstr. 65
64295 Darmstadt

Zielsetzung und Anlass des Vorhabens

50 % der beheizten Wohnfläche in Deutschland entfällt auf Mietwohngebäude. Hier wird die Umsetzung von energetischen Modernisierungen durch das so genannte Investor-Nutzer-Dilemma erschwert. Entschärft werden kann das Dilemma, indem die wärmetechnische Beschaffenheit - ein Maß für die energetische Effizienz von Gebäuden - als Merkmal in den Mietspiegel aufgenommen wird (plakativ auch als ökologischer Mietspiegel bezeichnet). Hierfür müssen bei der Mietspiegelerstellung und -anwendung eine große Anzahl von Primärenergiekennwerten bestimmt werden.
Ziel des beantragten Projektes ist es, die bestehenden Instrumente zur vereinfachten Ermittlung der Primärenergiekennwerte kompatibel zu machen zu dem neuen Berechnungsverfahren der Energieeinsparverordnung und damit zum Energieausweis. Zudem sollen weitere offene methodische Fragen in Bezug auf den ökologischen Mietspiegel behandelt werden.


Darstellung der Arbeitsschritte und der angewandten MethodenDie Bearbeitung gliedert sich in die folgenden Arbeitsschritte
1. Anpassen an neue EnEV: Das Kurzverfahren Energieprofil (KVEP) sowie die gesamte
Auswertemethodik und Datenbanken werden an das EnEV 2007-Berechnungsverfahren
angepasst.
2. Anreize Vermieter: Als Anreize für die Unterstützung der Vermieter bei der Erhebung der
energetischen Gebäudedaten werden kostenfreie Schwachstellenanalysen oder das Ausstellen
von Energieausweisen betrachtet.
3. Alternative Datenerhebung: Neben dem Fragebogen werden alternative Erhebungen wie
Telefoninterview oder die kostenfreie Vor-Ort Datenaufnahme durch Fachleute untersucht.
4. Primärenergetische Bewertung: Es werden Möglichkeiten ausgearbeitet, die Operationalisierung
der wärmetechnischen Beschaffenheit durch den Primärenergiekennwert für Fernwärme und
Biomasse zu verbessern.
5. Untersuchung der Möglichkeit zur Ergänzung fehlender Primärenergiewerte durch das
Imputationsverfahren
6. Alternative Darstellung in Mietspiegeltabellen: Neben dem Zuschlag soll die lineare Darstellung
untersucht werden.


Ergebnisse und Diskussion

Die Instrumente zur vereinfachten, energetischen Bewertung der Gebäude der Mietspiegelstichprobe wurden im Rahmen des Projekts kompatibel gemacht zu dem Berechnungsverfahren der Energieeinsparverordnung 2007. So können die offiziellen Energiebedarfsausweise nun bei der Erstellung und der Anwendung von ökologischen Mietspiegeln herangezogen werden. Dies wurde beispielhaft in Darmstadt realisiert.

Um bei der Erhebung der energetischen Gebäudedaten im Rahmen der Mietspiegelerstellung einen möglichst hohen Rücklauf zu erzielen, wurden im Forschungsvorhaben mögliche Anreize für die Vermieter untersucht. Umgesetzt wurde eine energetische Schwachstellenanalyse, bei der auf Grundlage der Angaben im Vermieterfragebogen die energetischen Schwachstellen des jeweiligen Gebäudes aufgezeigt und Hinweise zu energetischen Verbesserungen gegeben werden. Zudem wurden weitere methodische Verbesserungen bei der Datenerhebung analysiert und bei der Mietspiegelerstellung Darmstadt 2008 getestet: Eine kostenfreie Vor-Ort-Aufnahme der Daten durch Fachleute bzw. die Datenaufnahme im Rahmen eines Telefoninterviews wurden von den Vermietern nicht in Anspruch genommen. Über den telefonischen Kontakt konnte eine deutliche Erhöhung der Rücklaufquote erreicht werden. Der Aufwand hierfür war jedoch hoch.

Die Operationalisierung der wärmetechnischen Beschaffenheit über den Primärenergiekennwert führt bei mit Gas, Öl oder Strom beheizten Gebäuden (ca. 90 % der Gebäude der Darmstädter Mietspiegelstichprobe) zu einem guten Ergebnis. Problematisch ist die primärenergetische Bewertung bei Gebäuden, die über Fernwärme mit Kraftwärmekopplung oder mit Holz beheizt werden. Im Rahmen des Projekts wurden zwei Verfahren entwickelt, über die auch für diese Energieträger eine am Nutzen für den Mieter orientierte Bewertung erfolgen kann.

Aufgrund der in der Praxis auftretenden Rücklaufquoten können bei der Mietspiegelerstellung nicht für alle Gebäude der Mietspiegelstichprobe die Primärenergiekennwerte berechnet werden. Fehlen die erforderlichen Angaben, müssen die Primärenergiekennwerte über statistische Verfahren ergänzt werden. Im Rahmen des Vorhabens wurde der für die Mietspiegelerstellung geeignete Ansatz - die Imputationsregression - näher erläutert und aus etwa 1.000 Gebäudedatensätzen aus Darmstadt und Frankfurt beispielhaft eine Imputationsgleichung abgeleitet. Die Auswirkungen der Regressionsimputation auf das Mietspiegelmodell und die sich ergebenden Zuschläge für die wärmetechnische Beschaffenheit wurden untersucht. Es zeigt sich, dass mit zunehmender Anzahl von imputierten Primärenergiekennwerten die Höhe der sich berechnenden Zuschläge für die wärmetechnische Beschaffenheit sinkt. Das Ausmaß ist dabei wesentlich von der Qualität der Regressionsgleichung abhängig, die zur Imputation verwendet wird. In allen Fällen sind die Auswirkungen auf das übrige Mietspiegelmodell jedoch gering. Eine wesentliche Beeinflussung der sonstigen Preiseffekte durch die Imputation von Primärenergiekennwerten ist damit nicht zu befürchten.

Alternativ zur Ausweisung von Zuschlägen für unterschiedliche Klassen der wärmetechnischen Beschaffenheit wurde die Möglichkeit einer metrischen Ausweisung des Zuschlags abhängig vom berechneten Primärenergiekennwert dargestellt.


Öffentlichkeitsarbeit und Präsentation

Die Ergebnisse wurden auf mehreren Vorträgen der Fachöffentlichkeit vorgestellt: z. B. 9. Kasseler Mieterforum - Deutscher Mieterbund; Arbeitskreis Energieberatung - IWU; BFW Immobilien Kongress 2009. Zudem wird das Erscheinen des Endberichts über einen e-mail-Verteiler des IWU der Fachöffentlichkeit mitgeteilt. Voraussichtlich wird der Endbericht als Literaturempfehlung in der Broschüre des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung Hinweise zur Integration energetischer Differenzierungsmekmale in Mietspiegeln genannt werden, die an alle Kommunen in Deutschland verteilt wird.


Fazit

Mit dem Forschungsvorhaben wurde aufgezeigt, wie die Energieausweise zur energetischen Gebäudebewertung in Mietspiegeln genutzt werden können. Dies wurde im Mietspiegel Darmstadt 2008 beispielhaft umgesetzt. Zudem wurden die methodischen Grundlagen zur Integration energetischer Differenzierungsmerkmale in Mietspiegeln über das Forschungsvorhaben wesentlich erweitert.