Projekt 15609/01

Untersuchung von Möglichkeiten zur Verbesserung der mietrechtlichen Rahmenbedingung für Energiesparmaßnahmen im Gebäudebestand

Projektdurchführung

Stadt Frankfurt am MainEnergiereferat
Galvanistr. 28
60486 Frankfurt

Zielsetzung und Anlass des Vorhabens

Bei der Umsetzung von Maßnahmen zur Energieeinsparung/Klimaschutz im Mietwohnungsbau stellt sich immer wieder die Problematik des Nutzer/Investor-Dilemmas. Investitionen des Vermieters führen zu Vorteilen des Mieters. Die Umlage von Investitionskosten ist nach dem Miethöhegesetz möglich, bietet aber faktisch kaum einen Anreiz für Vermieter, energetische Modernisierungen durchzuführen. Zielsetzung ist daher die Entwicklung neuer Methoden zur Überwindung des Nutzer/Investor-Dilemmas, indem z. B. mit einer Warmmiete der Durchschnittsverbrauch bzw. dessen Kosten auf die Kaltmiete eingerechnet wird. Hierdurch könnten Vermieter Maßnahmen direkt aus der Senkung des Energieanteils der Warmmiete finanzieren. Eine weitere Lösungsvariante ist die Aufnahme von Energiekenngrößen in den Mietspiegel. Hierdurch können sich verstärkte Anreize für Energiesparmaßnahmen ergeben. Mittels einer wissenschaftlichen Studie (IWU) sollen verschiedene Lösungsmöglichkeiten auch in Hinblick auf eine Reform des Mietrechts ausgearbeitet und auf ihre Umsetzbarkeit geprüft werden. Praktikable Lösungen können umfassende Auswirkungen auf die Nutzung der großen Potenziale zum Klimaschutz im Gebäudebestand haben


Darstellung der Arbeitsschritte und der angewandten MethodenNach einer Expertenrunde im Januar 1999 (Dokumentation beim Energiereferat erhältlich) werden in der wissenschaftlichen Studie Lösungsmöglichkeiten für das Mietrecht mit höherem Anreiz zur Umsetzung von Energiesparmaßnahmen zum Klimaschutz im Mietwohnungsbau erarbeitet. Die Erstellung der Studie wird begleitet durch einen Beirat in dem der Deutsche Mieterbund/Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.V., der Verband der südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V. und das Wohnungsamt der Stadt Frankfurt am Main vertreten sind. Für Spezialfragen können Heizkostenabrechnungsfirmen hinzugezogen werden. Der Beirat soll eine an der praktischen und politischen Umsetzung orientierte Erstellung der Studie sichern.


Ergebnisse und Diskussion

Ziel ist es, Lösungsvorschläge zur Reform des Mietrechts in Hinblick auf bessere strukturelle Anreize zur Umsetzung von Energiesparmaßnahmen im Mietwohnungsbau zu erhalten. In der Studie werden zwei Modelle dahingehend untersucht, ob mit ihnen die mietrechtlichen Rahmenbedingungen für Energiesparmaßnahmen verbessert und damit höhere Anreize zur Umsetzung von energetischen Modernisierungen geschaffen werden können. Das Modell der Teilwarmmiete setzt an der Problematik der Umlage der Modernisierungskosten nach § 3 MHG an und weist über die Definition von Grundheizkosten die Verantwortlichkeiten sowie Kosten und Ersparnisse für bauliche Modernisierungen voll dem Hauseigentümer zu. Für die Mieter bleibt es bei der Heizkostenverteilung gemäß dem Nutzerverhalten. Dieses Modell wäre prinzipiell geeignet, das Nutzer/Investor-Dilemma zu überwinden. Allerdings haben sich durch detaillierte Untersuchungen einer praktikablen Umsetzung zahlreiche Hemmnisse im Rahmen dieses Modells gezeigt. Es bestehen gleichwohl lösbare Fragen bei der Definition bzw. Erhebung der Grundheizkosten. Zeitlich versetzte Modernisierungsmaßnahmen würden einen hohen buchhalterischen und auch bürokratischen Aufwand nach sich ziehen. Weitere Probleme ergeben sich bei Eigentümer- und Mieterwechsel. Das Modell des ökologischen Mietspiegels setzt am bestehenden Mietrecht an. Gemäß den Vorgaben zur Erstellung von Mietspiegeln sind energetische Größen und Eigenschaften eines Gebäudes im mietrechtlichen Sinne der Beschaffenheit aufzunehmen. Für deren Operationalisierung stehen mehrere Methoden - verbrauchsbezogene Werte bzw. gebäudebezogene Werte (Energiepass) - zur Verfügung, wobei letzteren der Vorzug gegeben werden sollte. Problematisch erweist sich hier, dass energetische Kriterien nur in den Mietspiegel aufgenommen werden können, wenn eine Korrelation zwischen (Kalt-) Miete und besserer Wärmedämmung von Gebäuden nachgewiesen wird, diese bei der Ermittlung der Vergleichsmiete bislang jedoch nicht berücksichtigt wurden. Trotzdem ist ein Zusammenhang zu erwarten, da bei energetisch modernisierten Wohnungen in der Regel eine Mieterhöhung gemäß § 3 MHG erfolgte. Sind energetische Kriterien erst einmal aufgenommen, reduziert sich die dämpfende Wirkung des Miet-spiegels. Es wird erwartet, dass aus diesem Grund die Korrelation zwischen (Kalt-)Miete und Wärmedämmung im Zeitverlauf zunimmt. In der Studie werden die Auswirkungen einer geringen Korrelation in Form einer Einstiegsvariante aufgezeigt. Es ergeben sich zunächst nur geringe Verschiebungen im Mietspiegel, was die Akzeptanz des Modells erhöht. Bei stärkerer Korrelation können sich deutliche (finanzielle) Vorteile für Hauseigentümer ergeben, die energetische Modernisierungen durchgeführt haben. Zugleich ergeben sich auch Vorteile für Mieter, da die Mietgerechtigkeit erhöht und auf längere Sicht Warmmietneutralität erreicht werden kann. Das Modell eröffnet daher die Möglichkeit einer beiderseitigen Zustimmung und einen Konsens von Vermieter- und Mieterverbänden. Das Modell des ökologischen Mietspiegels sollte daher in mehreren Städten getestet und eingeführt werden. Es entspricht zugleich den Zielen der seitens der Bundesregierung beabsichtigten Mietrechtsreform und sollte entsprechend berück-sichtigt werden.


Öffentlichkeitsarbeit und Präsentation

Die Ergebnisse werden der Fachöffentlichkeit (Mieterverbände, Wohnungswirtschaft) und insbesondere den politischen Parteien zur Diskussion bzw. Übernahme in Programmatik und Gesetzesvorhaben präsentiert werden. Die Fraktionen des Deutschen Bundestags sowie das Justizministerium werden über die Ergebnisse informiert. Darüber hinaus sind mehrere Fachveröffentlichungen in Fachzeitschriften vorge-sehen.


Fazit

Die immer deutlicher werdenden Warnungen zu den Folgen des Treibhauseffekts erfordern, dass auch im Mietrecht Veränderungen vorgenommen werden, die eine verstärkte energetische Modernisierung fördern. Neben flankierend wirkenden baurechtlichen Instrumenten, wie Energiesparverordnung oder steuerlichen Instrumenten (Ökosteuer), kommt dem Mietrecht eine besondere Bedeutung zu. Nicht nur muss die Miete die ökologische Wahrheit sagen, sondern das Mietrecht muss eine Lenkungsfunktion zu energetischen Modernisierungen erfüllen. Mit dem ökologischen Mietspiegel ist ein Instrument gefunden, das konform mit dem bestehenden Mietrecht einen Interessensausgleich zwischen Vermieter- und Mieterseite ermöglicht und damit das Investor-Nutzer-Dilemma wesentlich entschärft.