Projekt 10640/06

Ökologische Ferienhaussiedlung Lenz-Malchow (Mecklenburg) (Programm des Kuratoriums zur ökologisch orientierten Siedlungsplanung, hier Kategorie Feriendorf)

Projektdurchführung

Stadt Malchow
Alter Markt 1
17213 Malchow

Zielsetzung und Anlass des Vorhabens

Konzept für eine modellhafte ökologische Ferienhaussiedlung auf einer Tourismusbrache in landschaftlich sensibler Lage. Dies bedeutet im einzelnen: Reduzierung der baulichen und intensiven Nutzung auf ein verträgliches Maß und einen verträglichen Standort auf dem Gelände - Rückbau, Entsiegelung und Renaturierung der Flächen, die nicht intensiv genutzt werden - Umsetzung ökologischer Standards beim Bau und Betrieb der Ferienhaussiedlung, weitgehend autofreie Entwicklung des Standortes - Nutzung alternativer Erschließungsmöglichkeiten. Im Mittelpunkt der baulich-architektonischen Überlegungen steht die Konzeption des anpassungsfähigen Hauses. Im Ergebnis soll die Ferienwohnanlage ökologische Inhalte auf alltägliche und undogmatische Weise an alle vermitteln.


Darstellung der Arbeitsschritte und der angewandten MethodenDas Konzept wird mit Hilfe von sieben Themenfelder bzw. Projektbausteine entwickelt: 1. Städtebau, 2. Landschaft und Freiflächen, 3. Hochbau, 4. Energie, 5. Abwasser/Wasserversorgung, 6. Tourismus und Vermarktung. In den einzelnen Themenfelder sollen insbesondere folgende Fragestellungen beantwortet und in konkrete Handlungs- und Maßnahmenempfehlungen umgesetzt werden: Darstellung der aktuellen Fachdebatte - Erfahrungen aus anderen gebauten Beispielen, Konkrete Handlungs- und Maßnahmenempfehlungen, ökologische Bewertung der vorgeschlagenen Maßnahmen, Kosten und Wirtschaftlichkeit, Multiplikatoreffekte für die Stadt und Region. Die Projektbausteine werden mit Hilfe von regelmäßigen Arbeitskreissitzungen koordiniert, an denen auch die TLG als Eigentüme-rin des Geländes sowie wichtige Akteure aus der Region teilnehmen. In zwei Workshops sollen die Zwischenergebnisse einem größeren Expertenkreis zur kritischen Diskussion vorgestellt werden. Die Zahl der vorhandenen Altstandorte, die hauptsächliche touristisch ausgerichtete Wirtschaftsstruktur der Region und der Bedarf nach hochwertigen, naturnahen Erholungsstandorten belegen, daß es sich um eine regionstypische städtebauliche, ökologische und auch ökonomische Aufgabenstellung handelt. Die Umsetzung eines konsequenten ökologischen Konzeptes könnte Vorbild für ähnliche Standorte in der Region haben.


Ergebnisse und Diskussion

Ein schlüssiges städtebauliches, freiraumplanerisches und ökologisches Konzept für die Bebauung und Nutzung der Tourismusbrache liegt seit 1998 in Form eines Zwischenberichtes vor. Das Entwicklungskonzept enthält Aussagen zu den oben genannten Projektbausteinen. In Absprache mit der Stadt Malchow und der Eigentümerin des Geländes, der TLG Treuhand Liegenschaftsgesellschaft, Niederlassung Mecklenburg-Vorpommern wurde auf der Grundlage der inhaltlichen Aussagen und Zielsetzungen des Entwicklungskonzeptes die Vermarktung des Geländes bundesweit betrieben. Die TLG hatte zum 7./8. Februar 1998 in regionalen und überregionalen Zeitungen (u.a. Welt am Sonntag, FAZ, Tagesspiegel etc.) eine halbseitige farbige Anzeige geschaltet. Interessenten wurden gebeten, sich bis zum 23. Februar 1998 zu melden. Am 10. März 1998 haben die Stadt Malchow und die TLG gemeinsam einen Investorentag in Malchow veranstaltet. Über 40 Interessenten bzw. ca. 20 Investorengruppen wurden die einzelnen Konzepte des Zwischenberichtes von den Bearbeitern erläutert. Als Ergebnis des Investorentages wurde allen Teilnehmer sowie weiteren Interessierten detaillierte Bedingungen für die Angebotsabgabe in Absprache mit der Stadt und den Bearbeitern des Zwischenberichts vorgegeben. Angebote waren bis zum 15. April 1998 bei der TLG abzugeben. Am 29. April 1998 wurden im Vergabeausschuß der TLG in Neubrandenburg die Angebote gesichtet und darüber entschieden. Am Vergabeausschuß haben u.a. Herr Bgm Stein, Herr Prof. Dehne sowie ein Vertreter des Wirtschaftsministeriums MV teilgenommen. Es wurden lediglich drei Angebote abgegeben. Es wurde entschieden, mit einem Anbieter aus der Region in Verkaufsverhandlungen einzusteigen. Parallel dazu sollten Abstimmungen zwischen der Stadt, als Träger der Planungshoheit und dem potentiellen Investor erfolgen. Diese Verhandlungen zogen sich dann über nahezu 1,5 Jahre bis Anfang 2000 hin. Im Verlauf der Verhandlungen zeigte sich, dass der Investor nur ein geringes Interesse daran hatte, die siedlungsökologischen Eckpunkte, die die Stadt Malchow in Absprache mit den Verfassern des Zwischenberichts in Form eines städtebaulichen Vertrages nach § 11 BauGB formuliert hatten zu akzeptieren und umzusetzen. Das ursprüngliche Konzept war am Ende kaum noch zu erkennen. Im Vordergrund stand eindeutig eine möglichst risikolose und wirtschaftlich optimale Bebauung des Geländes in Form von Standardhäusern auf eigentumsrechtlich parzellierten Einzelgrundstücken. Der Ansatz einer modellhaften ökologischen Ferienhaussiedlung wäre am Ende nur noch eine Farce gewesen. Darauf wollte sich die Stadt am Ende der Verhandlungen nicht einlassen. Die Stadtvertreter befürchteten, dass trotz rechtlicher Absicherung die angestrebten Standards nicht erreicht werden würden und angesichts der großen Grundstücke der Standort sich in Richtung Dauerwohnen entwickeln würde. Am 19. Januar 2000 empfahl der Bauausschuss der Stadt Malchow der Stadtvertretung und der Verwaltung schließlich, die Verhandlungen mit dem Interessenten abzubrechen. Dies geschah dann auch gegen den Widerstand der TLG. Die Stadt Malchow hat damit konsequent ihre kommunale Planungshoheit genutzt, um ihre städtebaulichen und siedlungsökologischen Ziele für das Gelände des Lenz zu sichern bzw. nicht verwässern zu lassen. Dies ist letztendlich zwar zu Lasten des Modellvorhabens der DBU gegangen. Das Konzept konnte nicht umgesetzt werden. Für die Stadt stand jedoch von vorn herein fest, dass lediglich eine Bebauung entsprechend den modellhaften Zielen des Zwischenberichts für diesen sensiblen Standort in Frage kommt. Auch in der Folgezeit ist es der TLG nicht gelungen, einen Investor zu finden, der den Anforderungen der Stadt gerecht werden konnte. Ansätze für eine Einigung gab es in den Gesprächen der Stadt mit der Hapimag AG im März 2001. Die be-auftragten Architekten hatten eine sehr gute Konzeptstudie vorgelegt. Aus betriebsinternen Gründen hat die Hapimag AG ihr Interesse an einem Standort in Mecklenburg-Vorpommern zunächst einmal zurückgestellt.


Öffentlichkeitsarbeit und Präsentation

Die Zwischenergebnisse des Modellvorhabens wurden auf den Veranstaltungen der DBU bzw. des mit der Gesamtkoordination beauftragen Unternehmens ausgestellt. Eine darüber hinausgehende Öffentlichkeitsarbeit fand lediglich im Rahmen der Ausschreibungsaktivitäten statt, z. B. auf der Investorenkonferenz, statt.


Fazit

Insgesamt muß eingestanden werden, dass es der Stadt Malchow nicht gelungen ist, die Ziele des Modellvorhabens baulich umzusetzen. Ein Grund hierfür ist sicherlich auch die seit Ende der 90er Jahre an-gespannte konjunkturelle Lage sowie der Wegfall von Fördermittel für den weiteren Ausbau der Übernachtungskapazitäten in Mecklenburg-Vorpommern. Andererseits muß hervorgehoben werden, dass die Stadt Malchow ihr Ziel entweder eine modellhafte siedlungsökologische Bebauung auf dem Lenz oder gar keine trotz erheblicher Widerstände und Anfeindungen konsequent verfolgt hat, dabei in den Verhandlungen mit potentiellen Investoren durchaus kompromissbereit war. Angesichts der naturräumlich sensiblen Lage ist die Nichtbebauung des Lenz letztlich auch eine modellhaftes und in dieser Situation richtiges Ergebnis des Modellvorhabens, das es zu würdigen gilt.