Projekt 06513/70

Programm des Kuratoriums zur ökologisch orientierten Siedlungsplanung – Wohnpark Altstadt in Ostritz

Projektdurchführung

Stadt Ostritz
Markt 1
02899 Ostritz

Zielsetzung und Anlass des Vorhabens

Ökologisch orientierter Wohnungsbau im strukturschwachen Raum mit dem Ziel, den Akzeptanzrahmen eines weiten Interessenkreises zu treffen und die ökologischen Vorteile kostengünstig anzubieten. Innerhalb eines Bebauungsplangebietes sollen 2 Wohngruppen auf Gebäudeebene modellhaft weiterentwickelt werden.


Darstellung der Arbeitsschritte und der angewandten MethodenAufstellung und Genehmigung eines Flächennutzungsplanes mit Innenentwicklung der Stadt Ostritz (Verdichtung der vorhandenen Bebauung, Entwicklung von Bauflächen in der Ortsstruktur) und Ausweisung des Ortsgebietes.
Ausschreibung eines Gutachterverfahrens Ökologisch orientierter Wohnungsbau Wohnpark Altstadt und Festlegung eines Planungsbüros zur Erarbeitung eines Entwurfes.
Entwicklung des Bebauungsplanes Nr. 2 Wohnpark Altstadt der Stadt Ostritz mit umfangreichen ökologischen Festsetzungen und mehrfacher Beteiligung der Bürger zu den Entwürfen.
Ökologische Festsetzungen, welche nicht über den Bebauungsplan realisiert werden können, werden im Vertrag zum Verkauf der Grundstücke an die Bauwilligen geregelt.
Nach Beendigung des Verfahrens zum Bebauungsplan werden spezielle Planungen zu den einzelnen ökologischen Bereichen durchgeführt und die Umsetzung der Bebauung Schritt für Schritt in Baugruppen mit Selbsthilfe realisiert.
Die Vermarktung des Baugebietes soll eventuell über Optionsverträge mit Bauträgern für einzelne Abschnitte erfolgen, wobei die Grundstücke direkt von der Stadt Ostritz an die Bauherren verkauft werden und in den Preisen für die Grundstücke bereits die Erschließungskosten enthalten sind.
Baugruppen und Selbstbauhilfe sollen bei breiter Akzeptanz ein kostengünstiges ökologisches Bauen ermöglichen.


Ergebnisse und Diskussion

Auf Grundlage des Konzeptes zur Entwicklung der Kulturlandschaft für die Stadt Ostritz und das Kloster St. Marienthal wurde nach Ausweisung im Flächennutzungsplan in einem langen Erarbeitungsprozess der Bebauungsplan Wohnpark Altstadt als Demonstrationsobjekt zur ökologisch orientierten Siedlungsplanung entwickelt.
Durch die frühzeitige Untersuchung der naturräumlichen Gegebenheiten erfolgte die Auswahl der zur Verdichtung der Wohnbebauung geeigneten Fläche bereits vor Festlegung des Gebiets als ökologisch orientierten Standort.
Über zahlreiche Entwürfe wurde dann mit Hilfe von Fördermitteln ein ökologisch orientierter Bebauungsplan entwickelt.
Das Baugebiet wird komplett an die Fernwärmeversorgung der Stadt Ostritz (aus Biomasse) angeschlossen, die anderen Medien liegen zur Erschließung des Baugebietes an. Die besonderen ökologischen Schwerpunkte im Baugebiet wurden in den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes verankert oder werden privatrechtlich geregelt. Sie beinhalten folgende Umweltbereiche:
· Energie,
· Hochbau,
· Wasser/Abwasser und
· Boden/Freifläche.
Trotz Entwicklung aus dem genehmigten Flächennutzungsplan traten im Bebauungsplanverfahren seitens der Umweltbehörden Schwierigkeiten hinsichtlich der Auswahl des Baugebietes aufgrund eines vermuteten Hochwasserüberflutungsgebietes auf, die trotz intensiver Gespräche und Bemühungen erst im Jahr 2001 beigelegt werden konnten. Der Bebauungsplan ist seit Dezember 2001 wirksam.
Für die Stadt Ostritz ist ein Hochwasserschutz der gesamten Ortslage vorgesehen, der auch das betreffende Gebiet hochwassersicher gestalten würde. Dieser Sachverhalt kommt jedoch erst nach einer langen Vorbereitungsphase durch den Freistatt Sachsen zum Tragen und kann auch nicht die kurzfristige Umsetzung des Bebauungsplanes sichern. Somit ist der Beginn der Umsetzung des Gesamtvorhabens vorerst noch nicht erfolgt. Der im Bebauungsplan vorgesehene Einzelschutz für die Gebäude ist für eine Vermarktung hier im Gebiet nicht förderlich.
In den einzelnen Phasen der Beteiligung der Bürger zum Projekt war stets nur geringes Interesse vorhanden. Es stellte sich heraus, dass die Akzeptanz des ökologischen Bauens in der strukturschwachen Region nur dann erreicht werden kann, wenn das Bauvorhaben auch materielle Anreize erhält. Besonders schwierig ist es, Bauwillige für ungewöhnliche Neuerungen zu akquirieren (veränderte Bauformen, entwicklungsfähige Häuser, Abweichung vom Herkömmlichen). Es erwies sich, dass die Bauwilligen eher bereit sind, für andere die Gebäude betreffenden Wünsche Mehrkosten zu akzeptieren, als dies für nachhaltige Technologien einzusetzen, die dann eine Kostenersparnis in den laufenden Folgekosten bringen würden.


Öffentlichkeitsarbeit und Präsentation

Die Öffentlichkeitsarbeit zum Vorhaben ist bisher im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens unter mehrfacher Beteiligung der Bürger erfolgt. Außerdem ist der Bebauungsplan Wohnpark Altstadt als Demonstrationsobjekt zur ökologischen Siedlungsplanung Bestandteil des Gesamtprojektes Energieökologische Modellstadt Ostritz-St. Marienthal und als Baustein Nr. 5 ständig in die Veröffentlichungen, Publikationen, Zwischenberichte und Gesamtpräsentationen einbezogen. Dazu wurde bereits umfangreiches Material erstellt.


Fazit

Mit dem Bebauungsplan Wohnpark Altstadt der Stadt Ostritz ist im strukturschwachen Raum bei Beachtung der Wirtschaftskraft der Bauwilligen die planerische Grundlage für ökologisch-orientierten Wohnungsbau als Demonstrationsvorhaben geschaffen worden.
Es muss die Öffentlichkeitsarbeit des Projektes verbessert werden, um Bauwilligen den Standort nahezubringen.
In erster Linie muss vor Umsetzung des Projektes aber in Zusammenarbeit mit den anderen Behörden daran gearbeitet werden, dass die Hochwassersituation in der Ortslage Ostritz für das Baugebiet konkret geklärt wird. Ohne diese Voraussetzung kann die Umsetzung des Projektes nicht erfolgen, was für die Situation der Stadt Ostritz als eigenständige Gemeinde von entscheidendem Nachteil wäre.