Projekt 00426/01

(REMIE) Warmmietenneutrales Wärmedämmkonzept

Projektdurchführung

Niedersächsische Energie-Agentur GmbH
Rühmkorffstr. 1
30163 Hannover

Zielsetzung und Anlass des Vorhabens

Innerhalb des REMIE-Projektes sollten Instrumente entwickelt werden, mit denen die Investitionen in die rationelle Energienutzung durch die eingesparten Energiekosten refinanziert werden können, ohne dass sich die Warm- oder Gesamtmiete für den Mieter erhöht. Dies war vor dem Hintergrund der geltenden Mietgesetze und Verordnungen aufzuarbeiten bzw. Änderungsvorschläge aufzuzeigen. Insbesondere sollten auch die Möglichkeiten der Drittfinanzierung der Investitionen analysiert bzw. entsprechende Konzepte entwickelt werden, z. B. die Erweiterung des Nutzwärmekonzeptes mit Einsparinvestitionen in die Gebäudehülle.
Das REMIE-Projekt will dem Mietwohnungsmarkt über den Nachweis der Machbarkeit entsprechende Impulse geben und ist gerichtet an:
· Wohnungsbaugesellschaften als Träger der zu sanierenden Wohnobjekte;
· Mietervereine als Organisation für die betroffenen Mieter;
· Haus- und Grundbesitzervereine;
· Energieversorgungsunternehmen als Contractor für die Maßnahmen;
· Ingenieurbüros für die Planung der Maßnahmen;
· Handwerks- und Gewerbebetriebe für die Maßnahmenrealisierung;
· (Landes)Bausparkassen als mögliche Finanziers.


Darstellung der Arbeitsschritte und der angewandten MethodenDas REMIE-Projekt wurde für einen Zeitraum von zwei Jahren angelegt und bestand aus folgenden Teilschritten:
· Bestimmung und Findung der Akteure, Festlegen der am Projekt beteiligten Objekte;
· Ist-Analyse der vorhandenen Gebäudesubstanz und Anlagentechnik mit Erarbeitung von Sanierungsvorschlägen und Darstellung der Wirtschaftlichkeit. Als Planungsinstrumente wurden ingenieurmäßige Berechnungsverfahren von der FH Braunschweig-Wolfenbüttel eingesetzt;
· Analyse der rechtlichen und organisatorischen Rahmenbedingungen im Hinblick auf Contracting-Möglichkeiten;
· Entwicklung von Finanzierungsmodellen auf der Basis der geltenden Rechtslage;
· Zusammenfassung von Einzelmaßnahmen zu sinnvollen Maßnahmenpaketen und Umsetzung in eine ca. einjährige Bauphase, möglichst durch einen Contractor, ansonsten durch die Wohnungsbaugesellschaften;
· Evaluation des Einsparerfolges für die direkt auf die Bauphase folgende Heizperiode durch die FH Braunschweig-Wolfenbüttel;
· Projektdokumentation durch die FH Braunschweig-Wolfenbüttel und die Nds. Energie-Agentur.


Ergebnisse und Diskussion

Die von der FH Braunschweig-Wolfenbüttel ermittelten Energiesparmaßnahmen wurden von den Wohnungsbaugesellschaften nach verschiedenen Abstimmungsgesprächen weitestgehend vollständig umgesetzt. Die dabei realisierte tatsächliche Energieeinsparung beträgt rund 50%. Das ursprüngliche Ziel der Durchführung Energie sparender Maßnahmen im Mietwohnungsbau mittels Contracting wurde von keiner der beteiligten Wohnungsbaugesellschaften realisiert. Hauptgrund ist die verhältnismäßig gute Finanzausstattung sowie das Vorhalten von technischem und kaufmännischem Know-how, so dass Contractinglösungen nicht als notwendig erachtet wurden. Daneben verhindert die aktuelle Rechtsprechung um-fassende Contractingmodelle unter Einschluss hochbaulicher Maßnahmen.
Neben diesem zentralen Anliegen wurden Möglichkeiten der Warmmietenneutralität für den Mieter eingehend untersucht. Auf der Basis des aktuellen Mietrechts wird eine Warmmietenneutralität im Allgemeinen verfehlt. Haupthinderungsgrund sind nicht etwa die - wie allgemein vermutet - zu geringen Energiekosten, sondern die zur Kaltmietenerhöhung und damit Warmmietenveränderung herangezogenen Modernisierungskosten. Die hierunter erfassten Investitionen sind nicht gleichzusetzen mit den Grenzkosten von Energieeffizienztechnik. Im Sinne der Grenzkosten enthalten die Modernisierungskosten sowohl die Kosten für die Effizienztechnik als auch Teile der Sanierungskosten.
Unter Würdigung des geltenden Mietrechts wurden Alternativen zur Erreichung der Warmmietenneutralität diskutiert. Als ein geeignetes Instrument wurde eine Verteuerung der Energie in Form einer Energiesteuer herausgearbeitet und für die untersuchten Gebäude analysiert, wie hoch diese ausfallen muss, um Warmmietenneutralität zu erreichen.
Eine strengere Unterscheidung der Investitionen in energieeffiziente Technik und Sanierungsmaßnahmen ist sicher sinnvoll, trotzdem sind die Vermieter auch weiterhin bei Modernisierungsmaßnahmen gezwungen, die Vollkosten zu finanzieren. Vor diesem Hintergrund stellt die schrittweise Erhöhung der Energiekosten eine sinnvolle Alternative dar, um Warmmietenneutralität zu erreichen.


Öffentlichkeitsarbeit und Präsentation

Das Forschungsergebnis liegt in Form einer dreiteiligen Studie vor, die bei der Nds. Energie-Agentur zum Selbstkostenpreis bezogen werden kann.
Für den Juli 1999 ist eine eintägige Veranstaltung in Hannover mit Vorstellung der Studie sowie Diskussion geplant.


Fazit

Contracting ist eine Energieversorgungsform, die im westdeutschen Wohnungsmarkt auf Grund der Rahmendaten der agierenden Wohnungsbaugesellschaften nur verhalten angenommen wird. Während die Wärmelieferung bereits etabliert ist, sind Contractingmodelle unter Einschluss hochbaulicher Maßnahmen im Moment nicht denkbar.
Warmmietenneutralität lässt sich am ehesten durch eine Verteuerung der Energie erreichen. Daneben ist der in der Wohnungswirtschaft gebräuchliche Begriff der Modernisierung in Bezug auf energieeffiziente Investitionen genauer abzugrenzen.